CIA Caisse de Prévoyance, Genève

Pratiquer une politique sociale tout en assurant une rentabilité correcte du patrimoine immobilier et des fonds investis.

Le principe retenu est que le loyer de la plupart des logements de la CIA doit répondre aux besoins prépondérants de la population.

La fixation du loyer d'un logement procède de plusieurs facteurs.

Pour les immeubles anciens, il convenait de déterminer comment fixer la valeur des loyers sur la base de critères mesurables. Les considérants d'un arrêt du Tribunal administratif du canton de Genève définissent la notion des besoins prépondérants de la population contenue dans la Loi cantonale sur les démolitions, les transformations et les rénovations de maisons d'habitation (LDTR).

Vu les différences évidentes qui existent d'un logement à l'autre, d'un bâtiment par rapport à un autre, la référence a été convertie en prix par m2 net de surface habitable et non par pièce. Afin de préserver la rentabilité par rapport à l'inflation, cette référence est indexée à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC).

Conformément à la pratique de l'Office fédéral du logement, la surface est composée de la somme de toutes les surfaces praticables à l'intérieur du logement, y compris la surface des armoires fixes, mais non compris les murs, les gaines techniques, les cheminées, les niches de portes et fenêtres, les prolongements extérieurs tels que balcons, loggia, terrasse, jardinet. Les étages atypiques tels que rez-de-chaussée et attiques sont traités séparément.

Le prix de base a été défini à CHF 118.--/m2/an, valeur 1988, à l'exception des studios et petits logements pour lesquels ce prix était de CHF 140.--/m2/an, cela en raison du coût de construction plus élevé, de la grande densité d'installations sanitaires et du taux de rotation entraînant des frais d'entretien plus importants. Ce prix est indexé et, au 1.4.2011, sa valeur est de CHF 173.--/m2/an, respectivement CHF 205.--/m2/an pour les studios et petits logements, pour l'étage moyen. Ce montant est pondéré par les quatre coefficients suivants qui varient chacun de 0,90 à 1,10 :
	obsolescence du logement valeur d'utilisation du logement situation-environnement qualité du logement et de l'immeuble
Obsolescence :
	Etat dans lequel se trouve le logement au moment où l'on détermine le loyer. A défaut de renseignements précis, il est appliqué un facteur de 1,0.

Valeur d'utilisation du logement (habitabilité) :
	La valeur d'utilisation d'un logement est calculée en s’inspirant de la méthode SEL - Système d'évaluation de logements - élaborée par l'Office fédéral du logement adaptée aux immeubles genevois. Tous les éléments relatifs à un appartement sont pris en compte : disposition du plan, circulations, liaisons, espaces individuels et collectifs, équipements cuisine-bains, sanitaires, etc. L'ensemble de ces facteurs donne une valeur en points exprimée ensuite en coefficient.

Situation-environnement :
	Situation de l'immeuble par rapport : • aux moyens de communications à disposition et éloignement du centre (transports publics, routes), • aux équipements publics et privés dans le quartier (écoles, commerces, services publics), Environnement immédiat (trafic, possibilité de stationnement, zones de verdure, espaces de jeux, etc.)

Qualité du logement et de l'immeuble :
	Qualité générale du logement et du bâtiment : architecture et esthétique, hauteur sous plafond, caractéristiques des matériaux, hall d'entrée, cage d'escalier, etc. Equipement du bâtiment : accessibilité, ascenseur, buanderie, cave, locaux communs (bicyclettes, poussettes, containers, etc.). Confort acoustique et thermique : isolation contre les nuisances extérieures, isolation entre étages et entre logements, système de chauffage et ventilation, vannes thermostatiques, etc.

Le nouveau loyer annuel (2011) est obtenu en multipliant le prix de base de CHF 173.--/m2/an, respectivement CHF 205.--/m2/an pour les studios et petits logements, par les quatre coefficients et par la surface nette habitable du logement. Ce loyer est lui-même pondéré de 2% en plus ou en moins en fonction de l'étage.

La politique de la CIA définie en 1990 pour les loyers des logements du secteur libre vise les objectifs suivants :
• Prendre en compte les besoins prépondérants de la population
• Traiter tous les locataires de manière équitable
• Eviter l'arbitraire dans la fixation du loyer par l'application de critères objectifs
• Supprimer les rentes de situation
• Pratiquer des loyers équitables
• Appliquer le loyer en fonction de la surface effective du logement et non selon le nombre de pièces
• Favoriser les échanges d'appartements entre locataires pour améliorer le taux d'occupation
• Indexer les loyers selon les dispositions légales en fonction de l'évolution générale de l'indice suisse des prix à la consommation, sans rapport direct au taux d'intérêt hypothécaire
• Planifier et financer les travaux d'entretien et de réhabilitation.

COMITE DE LA CIA

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